日前，周颖刚教授题为 “Property Investment and Rental Rate Under Housing Price Uncertainty: Real-options Approach”的论文(与王红林、余凡合著) 在“世界华人不动产学会2016年会”获得最优论文奖（二等奖）。
金融危机以来，美联储等四大央行的量化宽松暂时缓解本国或地区的金融危机，却导致全球资金泛滥，其他国家不得不为严重的通货膨胀和资产泡沫买单。房价领先房租、房租跟着房价上涨的趋势在香港和大陆的一些大城市比较明显。为此，周颖刚教授的论文主要探讨房价泡沫是否并如何传递到房租？
传统的观点认为，房租是基本面，而房价是未来所有房租的折现，因而，房租决定房价而不是房价驱动房租。但是，房屋作为一种资产，是一体化资本市场的一部分，比较容易受到外部因素的影响；相比之下，房屋的租赁市场则因房屋的地点和类型而细分并差异化，主要受当地因素的影响。对于香港等小型开放经济，外部冲击特别是量化宽松的影响往往大于内部因素，而其他大城市（如纽约、伦敦、东京以及国内的北京、上海、深圳），通常有很强的向心力（Centripetal Forces）,会吸引许多外来的资金来买房，从而在很大程度上推高了房价。所以，作者认为首先受影响的是房价，而房价的变化及不确定性会进而影响到房租，其中的机理可以用不确定条件下的投资（Investment Under Uncertainty）理论来解释。
在不确定条件下，企业通常会延迟投资而持有大量的现金和不增加工人雇佣，这是目前美国和世界经济复苏缓慢的重要原因之一。同样地，在不确定条件下，一个家庭（Household）和个人也会延迟投资，而房地产是其中最大的投资。在香港等大城市，房价的快速上涨已经超出许多家庭和个人对房屋的估值，而且房价的变化又具有不确定性，如美联储退出量化宽松，房价可能重蹈1997年的覆辙，因而，那些没有买房的家庭和个人就会延迟购买他们的房产，转而租房居住，即使多付一部分租金也愿意；从房东的角度来看，面对房价上升却又有下降的可能，他们必须提高租金才能维持稳定的风险回报。 因此，房价的上涨及其不确定性会影响到双方的决策，进而拉动房租上涨。
另一方面， 如果将来房价快速下降，低于许多房东对房屋的估值或者他们购房时的价位，但房价又有可能反弹，面对这种不确定性，房东往往会延迟出售他们的房产，转而出租其房屋，即使少收一部分租金也愿意；从租户的角度来看，面对房价下降却又有上升的可能，他们会要求降低租金以弥补延迟买房的可能损失。因此，房价的下跌及其不确定性会推动房租下降。
从文章的分析中可以得出以下政策含义：首先，房价泡沫可以通过影响家庭和个人的房产投资决策传递到房租，造成房租通胀(Rent Inflation)，同样地，房价泡沫的破裂将可能导致房租通缩(Rent Deflation); 其次，由于房租在香港物价指数中占有约30%的比重，房租的通胀和通缩可能传递到物价指数的通胀和通缩，在中国大陆，高房价也使得许多在大城市居住的人买不起房子转而租房，房东“坐地起价”上涨房租的现象在国内的一线城市已经出现，并成为拉动CPI上涨的主动力；第三，由于房价的变化及不确定性是导致房租和物价的通胀和通缩的源头之一，政府和金融监管部门应采取措施稳定房价，包括在量化宽松（或者被动地货币超发）的时期抑制房价过快上涨，并在量化宽松结束（或者被动地货币紧缩）时防止房价过快下跌；此外，由于房价可以拉动房租，那么用房价和租金比来衡量房价泡沫可能会低估泡沫的程度，这应该引起政府的重视。
世界华人不动产学会是以促进世界华人在不动产业及相关领域的研究、教育及发展为目的，依法在澳门注册登记的非营利及非政治性学术组织，并定期在会员城市举办各类学术或实务研讨会。世界华人不动产2016年会于2016年7月1-3日在中国杭州召开，由世界华人不动产学会和浙江工业大学主办，邀请到诺贝尔经济学奖获得者 Robert C Merton 作主旨演讲，大会的主题拟定为：新经济、新型城镇化与房地产业可持续发展。
（WISE 邓晶晶）
